Інвестиції в логістичний центр біля ключових транспортних вузлів дають стабільніший попит, передбачувану окупність близько 7 років і кращу енергоефективність, ніж більшість офісних проєктів в Україні.
Ринок офісної нерухомості в Україні проходить непросту трансформацію. Компанії переходять на гібридні формати роботи, скорочують площі, а попит зміщується в бік гнучких просторів. Натомість складська та логістична інфраструктура з кожним роком стає критично важливою для ритейлу, e‑commerce, виробництва і дистрибуції. Саме тому інвестори все частіше розглядають не офісні будівлі, а сучасний логістичний центр як базовий актив у портфелі.
У цьому матеріалі розглянемо 7 ключових причин, чому інвестиції в логістику в Україні сьогодні мають кращий баланс ризику і дохідності, ніж офісна нерухомість. Окремо проаналізуємо інвестиційний проект в Одесі від NovaHub, покажемо типові помилки інвесторів, практичні поради, а також чесно проговоримо переваги і обмеження такого підходу.
📦 Причина 1. Стабільний попит на склади навіть за турбулентності
Чому попит на логістичні площі більш стійкий
Компаніям завжди потрібно десь зберігати товар, сировину та комплектуючі, навіть коли вони оптимізують офісні площі. Онлайн‑торгівля і розвиток регіональних дистрибуційних мереж тільки посилюють цю тенденцію. Тому логістичні центри рідше стоять вакантними, а договори оренди частіше пролонгуються.
Як це виглядає в українських реаліях
У багатьох містах України орендарі переорієнтовуються з центральних офісів у більш компактні простори. Водночас попит на склади біля ключових трас і портів зростає. Інвестор, який володіє об’єктом біля магістралі Одеса–Київ, морського порту, сухого порту та залізниці, опиняється в сильній переговорній позиції. Таке розташування зменшує ризик простою і додає вартості активу.
Практичний приклад
Уявімо двох інвесторів. Один придбав офісний центр у діловому районі, інший вклалася у логістичний центр Україна поблизу транспортного вузла. Перший стикається з вакантністю через перехід орендарів на віддалену роботу. Другий має чергу з дистриб’юторів та e‑commerce компаній, яким важлива швидка доставка товару. Доходи другого інвестора виявляються більш передбачуваними.
🚚 Причина 2. Локація, яка працює на вас 24/7
Стратегічне розташування як мультиплікатор дохідності
Для офісів важливі іміджевий район та інфраструктура навколо. Для логістичного центру критичним є інше. Близькість до магістралей, портів, залізниці та митної інфраструктури. Це скорочує логістичні витрати орендарів, які готові платити більше за оптимальну локацію.
Чому Одеса є логістичним вузлом
Одеський регіон поєднує автомобільні, морські та залізничні потоки. Тому інвестиційний проект Одеса в сегменті складської логістики має природну перевагу над більшістю класичних офісних проєктів. Коли логістичний комплекс розташований поряд з трасою Одеса–Київ і в зоні доступу до портів, він стає ключовою ланкою для імпортерів та експортерів.
Кейс NovaHub Одеса
NovaHub Одеса розвиває енергоефективний логістичний комплекс на земельній ділянці близько 41 970 м² з загальною площею будівель 19 174 м². Об’єкт поєднує складські та офісні площі, що спрощує роботу орендарів. Вигода інвестора в тому, що така локація залишається затребуваною і для локального ринку, і для міжнародних ланцюгів постачання.
💡 Причина 3. Вища функціональність і гнучкість приміщень
Мультиформатність складських площ
Складські приміщення в NovaHub Одеса можуть бути адаптовані під різний товар та крос‑докінг. Це дозволяє працювати і з класичною палетною логістикою, і з потоковою обробкою посилок для інтернет‑магазинів. Фактично інвестор отримує універсальну «оболонку», яка підходить широкому колу орендарів.
Чому офісні площі програють за гнучкістю
Офісний будинок часто обмежений конфігурацією поверхів, ліфтовими вузлами та інженерією, яку не так просто змінити. Логістичний центр має велику вільну площу та модульність. Секції можна об’єднувати або ділити. Це прискорює здачу в оренду і знижує витрати на перепланування.
Таблиця порівняння функціональності
| Параметр | Сучасний логістичний центр | Типовий офісний центр |
|---|---|---|
| Гнучкість планування | Великі вільні прольоти, модульність секцій | Фіксована сітка кабінетів та коридорів |
| Типи орендарів | Виробництво, дистрибуція, e‑commerce, 3PL | Юристи, IT, фінансові компанії, сервіси |
| Можливість крос‑докінгу | Передбачена конструктивом і логістикою | Відсутня |
| Склад + офіс в одному комплексі | Так, офісна частина 2 460 м² | Складів немає або мінімальні |
🔋 Причина 4. Інженерія, яка зменшує операційні витрати
Енергоефективність як фактор інвестиційної привабливості
Сучасні орендарі дивляться не лише на базову ставку, а й на загальну вартість володіння. Для логістичних центрів це витрати на енергію, безпеку, протипожежні системи. NovaHub Одеса реалізує енергоефективний формат, включно з власною сонячною електростанцією. Це дає зелену енергію і знижує залежність від зовнішніх постачальників.
Надійна інженерія як запорука стабільного кеш‑флоу
Автономна система водопостачання, електрична потужність на рівні 1 МВт, автоматична пожежна сигналізація, 24/7 відеоспостереження та наявність укриття зменшують ризики зупинки роботи орендарів. Для інвестора це означає менше непередбачених витрат і меншу ймовірність дострокового розірвання договорів.
Коротке порівняння інженерних параметрів
| Характеристика | Логістичний комплекс NovaHub Одеса | Умовний офісний центр |
|---|---|---|
| Джерело електроенергії | Зовнішні мережі + сонячна станція | Зовнішні мережі |
| Потужність | Близько 1 МВт | Зазвичай нижча, орієнтація на офісне навантаження |
| Безпека | Цілодобове відеоспостереження, пожежна автоматика, укриття | Базові системи безпеки |
| Безперервність роботи | Фокус на форматі 24/7 | Режим, залежний від офісних орендарів |
🧮 Причина 5. Прозорий інвестиційний горизонт та прогнозована окупність
Чому терміни окупності мають значення
Для професійного інвестора важливо чітко бачити горизонт повернення вкладень. Логістичні комплекси зазвичай мають довші договори оренди та менший ризик міграції орендарів. Це підвищує передбачуваність грошових потоків у порівнянні з офісами, де орендарі частіше змінюють локацію.
Приклад з NovaHub Одеса
Для комплексу NovaHub Одеса розрахований орієнтовний строк окупності інвестицій близько 7 років. З урахуванням масштабу проєкту, енергоефективних рішень та стратегічної локації це конкурентний показник для українського ринку. Інвестор може будувати фінансову модель, опираючись на конкретний термін, а не на розмиті очікування.
Роль професійного управління проєктом
Проєктом керує ТОВ «SK GROUP», а функцію генерального підрядника виконує ТОВ «BAU‑CENTER». Наявність досвідченої команди скорочує ризики затримок і перевищення бюджету. Проєктування заплановане з квітня до кінця листопада 2025 року, отримання дозвільної документації орієнтовно до січня 2026 року, початок будівництва у середині січня та введення об’єкта в експлуатацію в серпні 2026 року. Для інвестора це означає зрозумілий таймлайн входу в проєкт.
🛡️ Причина 6. Менші ризики вакантності та залежності від тренду «remote first»
Як змінюється ринок офісів
Після масового переходу на віддалену і гібридну роботу багато компаній скорочують площі або переїжджають у менш дорогі локації. Це збільшує конкуренцію серед власників офісів, змушує знижувати ставки та надавати додаткові бонуси орендарям. Доходність проєкту стає менш стабільною.
Чому складська нерухомість більш стійка
Онлайн‑продажі, логістика останньої милі та регіональні склади створюють стійкий попит. Компаніям складніше «віртуалізувати» склад, ніж офіс. Тому в секторі логістичних центрів рівень вакантності зазвичай нижчий, а договори оренди більш довгострокові.
Плюси та мінуси інвестування в логістичний центр
Щоб оцінка була чесною, варто подивитися не лише на переваги, а й на обмеження.
- Перевага: Стабільніший попит з боку e‑commerce, ритейлу та дистрибуції.
- Перевага: Більш прогнозований грошовий потік завдяки довшим договорам оренди.
- Перевага: Можливість поєднувати складські й офісні функції в одному комплексі.
- Перевага: Енергоефективні рішення зменшують операційні витрати.
- Перевага: Сильна локація працює як довгостроковий актив.
- Обмеження: Вищі стартові капіталовкладення, ніж у невеликі офісні приміщення.
- Обмеження: Потреба в більш глибокій технічній експертизі при оцінці проєкту.
- Обмеження: Вразливість до змін у логістичних маршрутах та митному регулюванні.
- Обмеження: Довший цикл планування та будівництва.
🌱 Причина 7. Відповідність сучасним євростандартам та тренду на «зелену» логістику
Роль «зелених» технологій у вартості активу
Сьогодні корпоративні орендарі дедалі частіше декларують ESG‑цілі. Вони прагнуть працювати в об’єктах з пониженим вуглецевим слідом та високою енергоефективністю. За даними окремих європейських досліджень, активи з «зеленими» характеристиками з часом показують кращу капіталізацію.
Як зазначає Європейська асоціація логістики (2023), попит на енергоефективні склади в регіоні зростає швидше, ніж на традиційні об’єкти, саме через вимоги міжнародних компаній до ESG‑показників.
Європейська асоціація логістики, 2023
Євростандарти будівництва як перевага
NovaHub приділяє особливу увагу сучасності та високим євростандартам будівництва складів і логістичних комплексів. Це стосується конструктивних рішень, інженерії та безпеки. Такий підхід зменшує ризики технічного старіння об’єкта і підвищує його привабливість для міжнародних орендарів.
Репутаційна складова для інвестора
Інвестор, який обирає сучасний логістичний центр з «зеленою» енергетикою, працює не лише з дохідністю, а й з репутацією. Це особливо важливо для фондів та корпоративних інвесторів, які звітують перед стейкхолдерами щодо сталого розвитку.
⚖️ Порівняння: логістичний центр проти офісної нерухомості
Фінансова та операційна різниця
Щоб краще зрозуміти логіку інвестицій, доцільно зіставити ключові параметри двох типів активів. Нижче наведено узагальнене порівняння, яке базується на ринкових трендах та характеристиках проєктів на кшталт NovaHub Одеса.
| Критерій | Логістичний центр | Офісний центр |
|---|---|---|
| Попит | Підтримується розвитком e‑commerce та дистрибуції | Залежний від трендів віддаленої роботи |
| Вакантність | Зазвичай нижча | Схильна до коливань |
| Горизонт оренди | Довші договори | Частіші переїзди орендарів |
| Капіталізація | Зростання за рахунок локації та інженерії | Залежить від престижу району |
| Ризики | Логістичні та регуляторні | Ринковий попит на офіси, конкуренція |
Типові помилки інвесторів
У кількох словах варто виділити найбільш поширені хиби при виборі між цими класами активів.
- Ігнорування логістичної локації: Орієнтація лише на вартість земельної ділянки без аналізу транспортних коридорів.
- Переоцінка попиту на офіси: Допущення, що докризові тренди повернуться без змін.
- Недооцінка інженерії: Фокус тільки на площі та ставці оренди без глибокого аналізу енергоефективності і безпеки.
- Відсутність професійного девелопера: Спроба самостійно реалізувати складний логістичний проєкт без досвіду.
- Нереалістичний термін окупності: Очікування «швидких грошей» від великих об’єктів, тоді як реальний горизонт складає декілька років.
🏗️ Як на практиці працює інвестиційний проект в Одесі
Логіка входу в проєкт
Інвестор, який розглядає NovaHub Одеса, працює з конкретними параметрами. Земельна ділянка майже 42 тисячі квадратних метрів, логістичний комплекс понад 19 тисяч квадратних метрів, з яких близько 2 460 квадратів займають офіси. Це дозволяє сформувати мультиорендну модель, де ризики розподілені між різними бізнесами.
Етапи реалізації
Проєктування, отримання дозволів, старт будівництва та введення в експлуатацію вже структуровано в часовий графік до серпня 2026 року. Інвестор розуміє, коли очікувати перші орендні потоки і як планувати фінансування. За наявності професійних учасників на кшталт ТОВ «SK GROUP» та ТОВ «BAU‑CENTER» зменшується кількість невизначених факторів.
Приклад фінансового сценарію
Якщо взяти за основу орієнтовний строк окупності 7 років, інвестор може прогнозувати середньорічний рівень дохідності, достатній для покриття вартості капіталу та формування прибутку. Додатковий потенціал дає майбутнє зростання орендних ставок завдяки локації біля траси Одеса–Київ та портової інфраструктури.
Надійність і швидкість реалізації
NovaHub декларує надійність, сучасність рішень і високу швидкість будівництва при збереженні якості. Для інвестора це означає менший ризик «замороження» проєкту і втрати часу. Кожен місяць швидшого виходу на ринок безпосередньо збільшує сумарну дохідність.
🧭 Практичні рекомендації інвесторам у логістичні центри
На що дивитися в першу чергу
- Локація: Оцінюйте доступ до трас, портів, залізниці та митної інфраструктури, а не лише місткість ринку.
- Інженерія: Звертайте увагу на потужність електрики, автономність систем, пожежну безпеку, відеоспостереження та наявність укриття.
- Гнучкість площ: Перевіряйте можливості адаптації складу під різні формати товарів і крос‑докінг.
Як уникнути типових помилок
- Залучайте професіоналів: Працюйте з девелопером, який має досвід у логістичних комплексах, а не лише в офісних проєктах.
- Верифікуйте терміни: Просіть детальний графік проєктування, отримання дозволів і будівництва, як це зроблено для NovaHub Одеса.
- Перевіряйте сценарії попиту: Аналізуйте, які саме галузі можуть стати орендарями, та їхню стійкість в українських умовах.
Як обрати між офісом і логістичним центром
Якщо ваш інвестиційний горизонт складає 5–10 років і ви шукаєте стабільний грошовий потік, логістичний актив часто виглядає більш збалансовано. Особливо коли йдеться про сучасний логістичний центр біля транспортного вузла. Офісна нерухомість може залишатися частиною портфеля, але як доповнення, а не основа.
Де почати знайомство з ринком
Раціональний крок для інвестора, який щойно придивляється до сегмента, це вивчити конкретні кейси. Наприклад, звернути увагу на інвестиції в логістичний комплекс NovaHub Одеса, щоб побачити, як поєднуються локація, інженерія, енергоефективність і реалістичний термін окупності.
✅ Висновки
Логістичні центри в Україні поступово стають новим «якорним» класом нерухомості для інвесторів, які мислять горизонтом не на один рік. Стратегічна локація, енергоефективна інженерія та гнучкі складські площі створюють більш передбачуваний грошовий потік, ніж класичні офісні будівлі. На прикладі проєкту NovaHub Одеса видно, що поєднання сучасних євростандартів, надійних партнерів та чіткого графіка реалізації дозволяє розраховувати на окупність близько 7 років. Раціональний наступний крок для інвестора це глибший аналіз конкретних проєктів і формування портфеля, де логістичні активи відіграють провідну роль.
Джерела
— Європейська асоціація логістики (2023)
— Statista Research (2024)
— Industry Logistics Report, Central & Eastern Europe (2023)
— Аналітика ринку складської нерухомості України, профільні консалтингові компанії
FAQ про інвестиції в логістичний центр замість офісів
Чому строк окупності логістичного центру близько 7 років вважається привабливим?
Для великого інфраструктурного об’єкта горизонт 7 років є збалансованим між ризиком і дохідністю. У випадку з NovaHub Одеса це поєднується зі стратегічною локацією, енергоефективністю та професійним управлінням проєктом.
Які ключові інженерні переваги логістичного комплексу порівняно з офісним будинком?
Логістичний комплекс NovaHub Одеса має автономне водопостачання, електричну потужність близько 1 МВт, автоматичну пожежну сигналізацію, 24/7 відеоспостереження та укриття. Це знижує ризики простою та підвищує безпеку орендарів.
Чим відрізняється попит на логістичні центри від попиту на офіси в Україні?
Попит на офіси залежить від тренду віддаленої роботи та оптимізації площ. Натомість попит на склади підтримують e‑commerce, ритейл і дистрибуція, яким потрібні фізичні площі для товарів, тому вакантність логістичних центрів зазвичай нижча.
Які типові помилки роблять інвестори, обираючи між офісами та складами?
Часто ігнорують логістичну локацію, переоцінюють відновлення попиту на офіси, недооцінюють інженерію й енергоефективність та намагаються реалізувати складний проєкт без досвідченого девелопера. Це призводить до перевищення бюджету і довгого простою.
Як гнучкість складських площ впливає на дохідність проєкту?
Можливість адаптувати склади під різний товар і крос‑докінг дозволяє працювати з ширшим колом орендарів. Завдяки цьому легше заповнювати вакантні площі та підтримувати стабільний грошовий потік протягом усього інвестиційного циклу.
Чому локація біля траси Одеса–Київ і портів вважається настільки важливою?
Така локація поєднує автомобільні, морські та залізничні маршрути, що зменшує логістичні витрати орендарів. У підсумку інвестор отримує актив, який привабливий і для внутрішнього ринку, і для компаній, що працюють з імпортом та експортом.
Які переваги дає наявність власної сонячної електростанції на логістичному центрі?
Сонячна станція забезпечує частку споживання за рахунок зеленої енергії та зменшує залежність від зовнішніх постачальників. Це знижує операційні витрати орендарів і робить об’єкт привабливішим на тлі традиційних складів без енергоефективних рішень.
Коли очікується введення в експлуатацію логістичного комплексу NovaHub Одеса?
За поточним графіком проєктування та будівництва введення комплексу в експлуатацію заплановане на серпень 2026 року. Це дозволяє інвесторам планувати терміни початку орендних платежів та формування дохідності.
Чому важливо, що складські приміщення підходять для крос‑докінгу?
Крос‑докінг дає можливість швидко перерозподіляти вантажі без довготривалого зберігання. Це особливо цінно для e‑commerce та ритейлу і розширює коло потенційних орендарів, що позитивно впливає на заповнюваність і ставку оренди.
