Огляд ринку: складські приміщення Одеса у 2025 році та перспективи логістики

У 2025 році в Одесі попит зміщується від старих складів до сучасних логістичних комплексів. Проєкт NovaHub біля траси Одеса–Київ поєднує автономність, безпеку та окупність близько семи років.

2025 рік стає поворотним для ринку промислової нерухомості на півдні України. Бізнес, який повертається в регіон, потребує не просто дах над товаром, а безперервну, захищену й технологічну логістику. Саме тому інвестори та орендарі уважно стежать за тим, як трансформуються складські площі Одеського регіону, які формати комплексів з’являються та які з них витримають нові вимоги операційного ризику і безпеки. У цьому матеріалі розглянемо, як виглядає ринок у 2025 році, які тренди визначатимуть попит, які ризики й можливості бачать девелопери та чому інвестиції в інноваційний логістичний комплекс поблизу Одеси можуть задати новий стандарт ринку.

Далі ви дізнаєтесь, як змінилася структура попиту на склади, які формати об’єктів будуть найбільш затребуваними, яких помилок варто уникати орендарям та інвесторам, а також розберемо реальний кейс проєкту, де поєднані енергонезалежність, безпека та швидка окупність.

Який контекст формує ринок складських приміщень Одеси у 2025 році

Вплив війни та релокації бізнесу

Після початку повномасштабної війни частина логістичних потоків була змушена різко змінити географію. Це напряму зачепило портові міста, зокрема Одеський регіон. У наукових дослідженнях відзначається, що значна кількість великих компаній тимчасово переносила запаси на захід країни, щоб знизити ризики втрати товару та забезпечити безперервність продажів.

«З початком війни великі компанії… були змушені перевезти свої складські залишки та товари на захід України.»

Військова академія (м. Одеса)

У 2025 році частина цих потоків поступово повертається, але вже з іншими вимогами до безпеки, автономності та резервних сценаріїв. Власники бізнесів шукають об’єкти, де поєднані доступ до портів і магістралей, а також інженерна стійкість.

Роль Одеського регіону в логістичній карті України

Одеська область історично є воротами для експорту й імпорту. Наявність морського порту, сухого порту та залізничних вузлів створює потужну базу для логістики. У 2025 році значення цього вузла зростає, оскільки компанії прагнуть скоротити плечі доставки та мати гнучкі маршрути, що комбінують автомобільні, морські та залізничні перевезення.

Тому попит на складські приміщення Одеса формується не стільки за рахунок класичних складів, скільки за рахунок комплексів, які здатні обслуговувати мультимодальні ланцюги постачання, синхронізувати товарні потоки й працювати як регіональні хаби.

Повернення інвестиційної активності

Попри ризики, у 2025 році спостерігається пожвавлення інтересу інвесторів до логістичних об’єктів на півдні країни. Ключовим аргументом стають детально прораховані моделі окупності та наявність професійного девелопера й керуючої команди.

Цей тренд добре ілюструє інвестиційний проєкт інноваційного логістичного комплексу поблизу траси Одеса–Київ. Він поєднує велику земельну ділянку, сучасні складські площі, офіси та комплекс інженерних рішень, спрямованих на стабільну роботу в умовах нестабільного ринку.

Які тренди визначають вимоги до складської нерухомості в Одесі у 2025 році

Безперервність операцій та автономність

Найбільший запит бізнесу у 2025 році стосується стійкості до перебоїв. Йдеться не лише про воєнні ризики, а й про енергетичну, водну та технологічну незалежність. Логістичний комплекс, який має власне водопостачання та потужність електропостачання на рівні 1 МВт, дає орендарям реальний запас міцності.

Додатковою перевагою для такого об’єкта є власна сонячна електростанція. Це зменшує залежність від зовнішньої мережі й водночас оптимізує операційні витрати на енергію, що особливо важливо для холодних складів, автоматизованих стелажних систем або інтенсивних крос-докінгових операцій.

Безпека та інфраструктура укриттів

У 2025 році до переліку базових вимог входить не лише охорона, а й наявність повноцінного укриття для персоналу. Логістичний об’єкт, який має сучасне сховище, вже не сприймається як бонус, а радше як стандарт відповідального роботодавця.

Сюди ж входить система цілодобового відеоспостереження, автоматична пожежна сигналізація та зрозумілі сценарії евакуації. Це прямий вплив на страхові витрати, репутацію компанії та здатність залучати й утримувати персонал на об’єкті.

Гнучкість форматів і змішане використання площ

Сучасний логістичний центр має бути не лише складом, а й місцем, де розташовані офіси, сервісні зони, технічні приміщення та, за потреби, легке виробництво. В інноваційному комплексі поблизу Одеси загальна площа становить 19 174 м², з яких 2 460 м² припадає на офіси.

Така структура дозволяє розміщувати як класичні склади відповідального зберігання, так і операційні штаби компаній, відділи планування, customer service чи центри управління ланцюгами постачання безпосередньо на території логістичного вузла.

Енергоефективність і «зелена» логістика

Все більше міжнародних та українських клієнтів вимагають від партнерів відповідності екологічним критеріям. Наявність сонячної електростанції та продуманих інженерних систем дає змогу значно зменшити вуглецевий слід діяльності.

У результаті такі об’єкти стають привабливішими для компаній, що звітують за ESG та прагнуть працювати лише з тими складам, які відповідають сучасним «зеленим» стандартам, особливо коли йдеться про регіональний логістичний центр Україна.

Кейс інноваційного логістичного комплексу NovaHub поблизу Одеси

Параметри об’єкта та планувальна структура

Інвестиційний проєкт логістичного комплексу NovaHub базується на земельній ділянці площею 41 970 м². На цій території заплановано розміщення комплексу будівель загальною площею 19 174 м², включно з офісними приміщеннями на 2 460 м².

Завдяки такому співвідношенню площ об’єкт поєднує повноцінні складські зони, адміністративні блоки, технічні приміщення та сервісну інфраструктуру. Це дозволяє орендарям організувати повний цикл логістичних операцій в межах одного майданчика.

Локація та транспортна доступність

Комплекс розташований у стратегічній зоні поблизу траси Одеса–Київ. Поруч знаходяться морський порт, сухий порт і залізничні гілки. Такий набір транспортних коридорів дає змогу формувати гнучкі мультимодальні маршрути для імпорту, експорту та внутрішнього розподілу товарних потоків.

Практично це означає, що вантажі можуть оперативно переміщуватися між морем, залізницею та автотранспортом, а складська інфраструктура працює як вузол консолідації і розподілу для південних регіонів країни.

Інженерні системи та безпека

Новий комплекс NovaHub спроєктовано з урахуванням вимог до безперервності операцій. Об’єкт має автономне водопостачання, забезпечений електричною потужністю на рівні 1 МВт та оснащений автоматичною системою пожежної сигналізації.

Крім цього, передбачене цілодобове відеоспостереження і сучасне укриття для персоналу. Таке поєднання інженерних та безпекових рішень формує надійну платформу для роботи компаній з високою інтенсивністю обороту товару.

Фінансова модель та строки реалізації

Інвестиційна модель проєкту розрахована на строк окупності близько 7 років. Це відповідає очікуванням інституційних та приватних інвесторів, які заходять у складську нерухомість середньо- та довгостроково.

Графік реалізації передбачає проєктні роботи з квітня до кінця листопада 2025 року, отримання дозвільної документації з серпня 2025 по початок січня 2026 року, старт будівництва у січні 2026 року та введення комплексу в експлуатацію в серпні 2026 року. Управління проєктом здійснює ТОВ «SK GROUP», а генеральним підрядником виступає ТОВ «BAU-CENTER».

Переваги та обмеження сучасних логістичних комплексів у регіоні

Ключові переваги для орендарів та інвесторів

Якщо підсумувати основні сильні сторони сучасних логістичних об’єктів Одеського регіону, можна виокремити кілька груп факторів. Вони впливають на операційні ризики, витрати та довгострокову ліквідність активу.

• Стратегічна локація: поєднання доступу до морського порту, сухого порту, траси Одеса–Київ і залізниці скорочує час доставки й підвищує гнучкість маршрутів.
• Автономні інженерні системи: власна вода, потужне електропостачання та «зелена» генерація знижують ризики простою й непередбачувані витрати.
• Комплексна безпека: системи відеоконтролю, пожежної сигналізації та наявність укриття захищають і людей, і товарні запаси.
• Гнучка структура площ: поєднання складів та офісів дозволяє розміщувати повноцінні операційні центри в одному місці.
• Прозора модель окупності: інвестори отримують зрозумілий горизонт повернення вкладень, що підвищує довіру до проєкту.

Основні обмеження та виклики

Разом із перевагами інвесторам і користувачам потрібно тверезо оцінювати й фактори ризику. У короткостроковій перспективі вони можуть вплинути на завантаження площ та динаміку орендних ставок.

• Геополітичні ризики: близькість до прифронтових зон підвищує вимоги до страхування та кризового планування.
• Висока вартість сучасних рішень: енергоефективні та безпекові системи збільшують капітальні витрати на старті.
• Дефіцит якісного персоналу: для управління високотехнологічним об’єктом потрібні підготовлені кадри.
• Регуляторна невизначеність: зміни у будівельних та безпекових нормах можуть впливати на терміни та бюджет.
• Конкуренція за якорних орендарів: на ринку обмежена кількість великих гравців із довгостроковими контрактами.

Порівняння старих складів та нових логістичних комплексів

На практиці бізнес часто обирає між орендою дешевших об’єктів радянської забудови та переходом у сучасний логістичний центр. Для наочності розглянемо ключові відмінності.

Висновки для різних типів гравців ринку

Для орендарів виграш нових комплексів полягає в більшій передбачуваності витрат і стабільності логістики. Для інвесторів важливим аргументом є вища ліквідність такого активу навіть в умовах турбулентності.

У підсумку, попит поступово зміщується від простих складів до повноцінних логістичних хабів, які відповідають сучасним вимогам як українських, так і міжнародних компаній.

Типові помилки при виборі складських приміщень в Одесі

Недооцінка інженерної автономності

Часто компанії концентруються лише на ставці оренди за квадратний метр, ігноруючи питання резервних джерел енергії та води. Це призводить до простоїв у пікові періоди навантаження на мережу.

Щоб уникнути цього, варто одразу оцінювати наявність власних систем водопостачання, достатню потужність електропостачання та можливість використання відновлюваних джерел енергії.

Ігнорування безпекових вимог

Інша поширена помилка полягає в тому, що орендарі не перевіряють рівень пожежної безпеки, систему відеоспостереження та наявність укриття. У кризовій ситуації це може коштувати не лише товару, а й репутації бізнесу.

Важливо ще на етапі переговорів вимагати повний опис систем безпеки, сертифікати та регламенти роботи, а також прописувати у договорах вимоги до їх підтримання.

Орієнтація тільки на поточні потреби

Багато компаній обирають площу «впритул», не закладаючи потенційного росту протягом 3–5 років. У результаті за швидкого зростання бізнесу доводиться шукати додаткові склади або переїжджати.

Краще одразу планувати можливість розширення в межах одного комплексу чи обрати об’єкт, де доступні сусідні площі для поступового нарощування операцій.

Вибір локації без урахування мультимодальної логістики

Ще одна помилка полягає у фокусі лише на близькості до міста або до одного магістрального напрямку. При цьому недооцінюються можливості залізниці чи портової інфраструктури.

У Одеському регіоні раціональніше орієнтуватися на об’єкти, які мають хороший доступ одразу до траси Одеса–Київ, морського порту, сухого порту та залізничних колій.

Неврахування репутації девелопера й керуючої компанії

Часто компанії погоджуються на привабливі комерційні умови, не перевіривши досвід девелопера та здатність команди управляти комплексом. Це може обернутися затримками в будівництві чи проблемами з експлуатацією.

Розумніше обирати об’єкти, де управління проєктом здійснюють професійні компанії, а роль генерального підрядника виконує досвідчений будівельний підрозділ.

Практичні сценарії використання сучасного логістичного комплексу NovaHub

Приклад 1: Регіональний хаб для e-commerce

Уявімо компанію з онлайн-торгівлі, яка працює на південь України та частково на центральні області. Розміщення її регіонального центру виконання замовлень у сучасному комплексі поблизу траси Одеса–Київ дає змогу скоротити терміни доставки та підвищити надійність обслуговування.

Офісні приміщення площею понад 2 400 м² дозволяють розмістити відділ підтримки клієнтів, команду планування, IT-відділ та керівництво операціями безпосередньо поруч зі складом. Це зменшує час на узгодження рішень і підвищує контроль за сервісом.

Приклад 2: Логістика FMCG з мультимодальними поставками

Компанія, що імпортує швидкооборотні товари через морський порт Одеси, може використовувати комплекс як основний термінал для розподілу на південь і центр країни. Поставка здійснюється морем, далі вантаж переміщується на склад, а з нього автомобільним транспортом на регіональні точки.

Наявність залізничної інфраструктури в зоні досяжності дає можливість у перспективі перевести частину потоків на залізницю, що особливо актуально при збільшенні обсягів або коливаннях цін на пальне.

Приклад 3: Операційний центр виробничої компанії

Виробниче підприємство може використовувати логістичний комплекс як центр зберігання сировини та готової продукції, поєднавши це з розміщенням планово-логістичного відділу в офісній частині. Це спрощує управління запасами і транспортним плануванням.

Завдяки автономним інженерним системам підприємство знижує ризики зупинок виробництва, пов’язаних з перервами в електропостачанні або водозабезпеченні.

Практичні висновки з кейсів

Як видно з наведених сценаріїв, сучасний комплекс здатен закривати потреби різних секторів економіки. Важливим об’єднувальним елементом стає поєднання складу, офісу, безпеки та енергонезалежності в одній локації.

Саме така модель дозволяє бізнесу будувати стійкі ланцюги постачання, які працюють навіть у періоди високої турбулентності.

Практичні поради для орендарів та інвесторів складських площ в Одесі

Як орендарю обрати оптимальний об’єкт

• Оцініть маршрути доставки: прорахуйте час і вартість до ключових клієнтів з урахуванням доступу до траси, порту та залізниці.
• Перевірте інженерію: зверніть увагу на потужність електропостачання, наявність автономної води та резервних джерел енергії.
• Проаналізуйте безпеку: огляньте системи відеоспостереження, пожежної сигналізації, укриття й порядок їхнього обслуговування.
• Плануйте ріст: закладіть можливість збільшення площі в тому ж комплексі протягом 3–5 років.

Як інвестору оцінити проєкт логістичного центру

• Перевірте девелопера: з’ясуйте, хто керує проєктом і хто виступає генеральним підрядником, які об’єкти вже реалізовані.
• Оцініть моделі доходу: зверніть увагу на прогнозовану окупність, очікувану завантаженість та профіль орендарів.
• Врахуйте ризики регіону: проаналізуйте сценарії кризового управління, страхування та резервні рішення для логістики.
• Дивіться на стандарти будівництва: сучасні євростандарти та енергоефективність напряму впливають на ліквідність активу.

Роль NovaHub у формуванні нових стандартів

Компанія NovaHub спеціалізується на продажу та будівництві сучасних складів і логістичних комплексів. В основі підходу лежать три принципи. Це надійність, відповідність високим європейським стандартам та поєднання швидкості реалізації з контролем якості.

Інноваційний комплекс поблизу Одеси демонструє, як ці принципи втілюються в конкретному проєкті. Від продуманого графіка будівництва до інженерних рішень, орієнтованих на безперебійну роботу в реаліях 2025–2030 років.

Де отримати більше інформації про інвестиційний проєкт

Якщо вас цікавлять деталі інвестицій у цей сучасний логістичний центр, зверніть увагу на офіційний ресурс NovaHub з описом параметрів проєкту, інженерних рішень та моделі окупності. Деталі доступні на сторінці інвестицій в логістичний комплекс NovaHub.

Переваги та ризики: короткий баланс для прийняття рішень

Сильні сторони проєкту NovaHub

Якщо узагальнити плюси інноваційного комплексу, можна виокремити декілька ключових аргументів для різних типів користувачів. Це важливий етап перед прийняттям остаточного рішення щодо оренди чи інвестицій.

• Комплексність рішення: склади, офіси та технічні зони в одній локації поруч із ключовими транспортними коридорами.
• Інженерна стійкість: автономне водопостачання, потужне енергозабезпечення та сонячна електростанція для зменшення ризиків простою.
• Високий рівень безпеки: цілодобове відеоспостереження, автоматична пожежна сигналізація і сучасне укриття для персоналу.
• Прозора окупність: строк повернення інвестицій на рівні близько 7 років у поєднанні з професійним управлінням проєктом.

Фактори, які потребують особливої уваги

Водночас відповідальне рішення передбачає чесну оцінку всіх ризиків. Краще врахувати їх одразу, ніж зіткнутися з несподіванками вже під час експлуатації.

• Макроризики регіону: інвестору важливо проаналізувати сценарії зміни геополітичної ситуації для Одеського напрямку.
• Залежність від великих орендарів: доцільно диверсифікувати пул клієнтів, щоб не залежати від одного-двох якірних користувачів.
• Технологічні вимоги: складні інженерні системи потребують професійного сервісу та регулярних інвестицій в оновлення.
• Регуляторне середовище: можливі зміни у будівельних, безпекових та екологічних нормах слід закладати в довгострокові плани.

Що означає поява таких комплексів для ринку логістичних центрів України

Підняття планки якості

Вихід на ринок об’єктів, подібних до комплексу NovaHub, формує новий рівень очікувань до логістичної інфраструктури. Орендарі починають порівнювати не лише ціну, а й рівень безпеки, автономності та сервісу.

У перспективі це стимулює реконструкцію старих об’єктів, а також поява нових проєктів, які орієнтуються на подібні стандарти. Так поступово змінюється вся екосистема складської нерухомості.

Розвиток регіональних хабів

Одеський регіон, завдяки поєднанню морського порту й автомобільних коридорів, логічно перетворюється на один із ключових логістичних вузлів півдня. Сучасні комплекси стають точками концентрації сервісів, де працюють не лише склади, а й транспортні компанії, митні брокери, сервісні провайдери.

Для логістичних центрів України це означає більш чітку спеціалізацію регіонів і поява ланцюгів постачання, де кожен вузол має свою чітку роль і набір сервісів.

Посилення вимог міжнародних партнерів

Багато міжнародних компаній, що працюють в Україні, орієнтуються на глобальні стандарти безпеки та операційної стійкості. Поява об’єктів із автономним енергозабезпеченням, високим рівнем безпеки та «зеленою» енергетикою спрощує для них ухвалення рішень про розміщення потоків в країні.

На практиці це означає більший шанс залучення нових контрактів і завантаження українських логістичних потужностей на довгостроковій основі.

Роль NovaHub у конкуренції за якість

NovaHub, будуючи та продаючи сучасні складські комплекси з акцентом на надійність, євростандарти й швидкість реалізації, посилює конкуренцію не за рахунок демпінгу, а за рахунок якості. Це вигідно як орендарям, так і інвесторам.

Згодом такий підхід формує нову норму ринку, де навіть базові складські об’єкти змушені підтягуватися до планки, заданої сучасними логістичними центрами.

Висновки: як підготуватися до ринку складських площ Одеси у 2025 році

Ринок складської нерухомості Одеського регіону входить у фазу якісної трансформації. Попит поступово перетікає від простих складів до комплексних, технологічних і безпечних логістичних хабів. У центрі уваги опиняється не лише ставка оренди, а й автономність, безпека, енергоефективність та професійність девелопера.

Інноваційний комплекс NovaHub поблизу траси Одеса–Київ демонструє, як ці вимоги можна перевести у конкретні проєктні рішення з чітко прорахованою окупністю. Для бізнесу це шанс побудувати стійку логістику, а для інвесторів – отримати інструмент довгострокового доходу.

Найпрактичніший наступний крок для компаній, що планують розвиток на півдні України, – проаналізувати власні ланцюги постачання і зіставити їх із можливостями сучасних комплексів, подібних до проєкту NovaHub. Це дозволить своєчасно зайняти найвигідніші позиції на ринку, що швидко змінюється.

Якщо ви розглядаєте розміщення або інвестиції у сучасний логістичний центр у південному регіоні, варто вже зараз звернутися до команди NovaHub, щоб обговорити доступні формати співпраці, терміни та майбутні можливості зростання.