Як обрати приміщення під склад в Україні: покроковий план для бізнесу

Щоб обрати склад в Україні, спершу визначте тип вантажу та логістичну модель, потім оцініть локацію й технічні параметри. Порівняйте оренду, купівлю та інвестиції у сучасний логістичний центр за повною вартістю.

Український ринок логістики зараз активно перебудовується. Бізнес переходить на омніканальні продажі, зростає частка e-commerce, а вимоги до швидкості доставки постійно зростають. У таких умовах правильний вибір складу безпосередньо впливає на собівартість, рівень сервісу і стійкість ланцюга постачань. Підійти до цього інтуїтивно вже недостатньо. Потрібна чітка методика, що враховує технічні параметри, локацію, енергетичну незалежність і перспективи масштабування.

У цій статті розглянемо покроковий підхід, який допоможе підприємцю або логістичному директору грамотно обрати приміщення під склад Україна для різних форматів бізнесу. Поетапно пройдемо від аналізу типу вантажу до порівняння варіантів: оренда, купівля, інвестиції в сучасний логістичний центр. Окремо зупинимося на прикладі інноваційного комплексу NovaHub і розберемо типові помилки, які коштують компаніям зайвих витрат.

Які вихідні дані про бізнес потрібно визначити перед вибором складу

Тип діяльності та логістична модель

Перш ніж дивитися оголошення чи проєкти, варто зафіксувати, як саме працює ваш бізнес. Це вплине на розміри, планування і технічні вимоги складу. Для e-commerce та маркетплейсів критичною є швидкість обробки замовлень і гнучкість зони відвантаження. Для дистрибуції FMCG важливі потоки палет і можливість організувати крос-докінг. Виробничим компаніям, окрім зберігання, потрібні зони для підготовки сировини та відвантаження готової продукції.

Корисно описати існуючу або цільову логістичну модель у вигляді схеми, де видно кількість вхідних та вихідних потоків, середню і пікову кількість замовлень, а також потребу в додаткових сервісах, наприклад, комплектації чи легкому пакуванні.

Тип вантажу та його особливості

Згідно з галузевими рекомендаціями, вибір складу неможливий без чіткого розуміння, що і як ви зберігаєте. Важливо визначити, чи це палетні вантажі, штучні товари, негабарит, небезпечні вантажі або продукція з обмеженим терміном придатності. Для харчових продуктів необхідні дотримання санітарних норм і, за потреби, температурного режиму. Для техніки та електроніки критичні стабільні умови вологості і захист від пилу.

Чим точніше будуть сформульовані вимоги до умов зберігання, тим простіше відсіяти невідповідні будівлі на ранньому етапі і уникнути дорогих доопрацювань після заїзду.

Прогнозовані обсяги та сезонність

Для планування площі важливо врахувати не лише поточні обсяги, а й зростання на 3–5 років. Потрібно описати середні і пікові залишки, а також сезонні коливання. Якщо бізнес має виражену сезонність, є сенс продумати модель, коли базовий склад доповнюється тимчасовими площами в пікові місяці.

У підсумку на цьому етапі ви отримуєте технічне завдання для майбутнього складу. Воно стане базою для порівняння різних варіантів і переговорів із власниками чи девелоперами.

Локація та транспортна доступність складу в Україні

Близькість до ключових транспортних коридорів

Розташування складу безпосередньо визначає час і вартість доставки. Для національної дистрибуції вигідно обирати вузлові точки поблизу основних автотрас. Показовим прикладом є проєкт сучасного логістичного центру поблизу траси Одеса–Київ. Така локація дає доступ і до морського порту, і до сухого порту, і до залізниці, що розширює можливості імпорту, експорту та внутрішньої логістики.

Для регіональних складів важливі також відстань до міста, доступ до промзони та зручні виїзди на кільцеві дороги. Вибір локації часто впливає на можливість працювати в режимі доставки «день у день».

Доступність для персоналу та партнерів

Окрім магістралей, оцінюйте, як співробітники добиратимуться на зміну. Наявність громадського транспорту, зручного під’їзду для таксі чи корпоративного автобуса суттєво полегшують набір персоналу. Для клієнтів B2B важливі зручні під’їзди вантажного транспорту без заборони руху фур.

Якщо запланована робота у нічні зміни, особливу увагу слід приділити безпеці на маршрутах до складу і на території комплексу.

Інфраструктура навколо та перспективи розвитку

Логістичний центр Україна доцільно розглядати не як окрему будівлю, а як частину більшої інфраструктури. Наявність поблизу сервісів для водіїв, АЗС, СТО, місць харчування та баз роздрібних мереж створює додаткові переваги. Важливо враховувати й майбутній розвиток території. Якщо в зоні планується будівництво нових доріг чи індустріального парку, це підвищує інвестиційну привабливість локації.

Технічні параметри приміщення: на що дивитися в першу чергу

Висота стелі, колони та планування

Один з ключових критеріїв ефективності складу це можливість максимально використати кубатуру, а не лише площу. Важливо оцінити чисту висоту до нижньої точки конструкцій, а також крок колон. Якщо ви плануєте стелажні системи, саме від цих параметрів залежить кількість палетомісць і ширина міжстелажних проходів.

Рекомендується заздалегідь промоделювати розміщення стелажів і зонування під приймання, зберігання, комплектацію та відвантаження. Це дозволяє виявити «мертві» зони ще на етапі вибору.

Інженерні системи: опалення, вентиляція, енергопостачання

Згідно з галузевими рекомендаціями, обов’язково потрібно врахувати потребу в опаленні, вентиляції та відповідність санітарним нормам. Для частини товарів достатньо «холодного» складу. Для інших критично не опускатися нижче певної температури. Перевірте тип систем опалення та можливість їхнього масштабування при розширенні.

Окремо варто оцінити доступну електричну потужність. Якщо планується навіть легке виробництво, сортувальні лінії або потужне освітлення, базові 50–100 кВт можуть бути недостатні. У сучасних комплексах, як у проєкті з встановленою потужністю в 1 МВт, питання енергопостачання закрите на роки вперед.

Системи безпеки та пожежний захист

Склад з високою оборотністю і значною вартістю запасів потребує продуманих систем безпеки. Це автоматична пожежна сигналізація, системи сповіщення, внутрішнє та зовнішнє відеоспостереження у форматі 24/7. Наявність укриття або захищених приміщень стає окремим критерієм стійкості бізнесу, особливо з урахуванням українських реалій.

Корисно запитати у власника або девелопера, як організовано технічне обслуговування інженерних систем, хто відповідає за регулярні перевірки і чи є актуальні акти та висновки контролюючих органів.

Порівняння варіантів: оренда, купівля чи інвестиції в сучасний логістичний центр

Оренда складу: гнучкість проти обмеженого контролю

Оренда приміщень під склад залишається популярним варіантом для бізнесів, що швидко змінюються. Вона дає змогу швидше змінити локацію, масштабуватися або оптимізувати витрати. Але орендар обмежений існуючими параметрами будівлі і політикою власника. Будь-які серйозні реконструкції можливі лише за погодженням і не завжди доцільні з фінансового погляду.

До того ж у періоди високого попиту ставки оренди можуть суттєво зрости, що ускладнює довгострокове планування витрат на логістику.

Купівля готового складу: стабільність з ризиком застарілих рішень

Придбання складу у власність забезпечує контроль над об’єктом і зрозумілу структуру витрат у довгостроковій перспективі. Проте більшість існуючих складів були збудовані під інші стандарти. Це може означати недостатню висоту стель, застарілі системи опалення або відсутність сучасних рішень енергоефективності.

При купівлі потрібно детально закладати в бізнес-план витрати на модернізацію, а інколи простіше розглядати варіант будівництва або участі в інвестиційному проєкті.

Інвестиції в логістику Україна через новий комплекс

Для компаній, які планують працювати на ринку довго і мають стабільні обсяги, логічним виглядає формат інвестицій у сучасний логістичний центр. Прикладом є проєкт NovaHub з загальною площею земельної ділянки близько 41 970 м² та площею комплексу понад 19 000 м². Тут поєднуються складські площі та близько 2 460 м² офісів, що дозволяє розміщувати управлінські та операційні функції в одному вузлі.

Серед переваг такого підходу автономне водопостачання, значна виділена електрична потужність, автоматизовані системи пожежної безпеки, відеоспостереження і власна сонячна електростанція для «зеленої» енергії. Орієнтовний строк окупності інвестицій може становити близько семи років, що для логістичної нерухомості є конкурентним показником.

Порівняльна таблиця основних форматів

Плюси та мінуси інвестицій у сучасний логістичний комплекс

Основні переваги

• Сучасність рішень: можливість з самого початку закласти висоту складів, крок колон, енергетичну потужність і системи безпеки під ваші процеси, без компромісів старого фонду.
• Енергоефективність: використання сонячної електростанції і продуманих інженерних систем знижує операційні витрати та робить бізнес менш залежним від коливань тарифів.
• Комплексність: поєднання складів і офісів на одній території спрощує управління, скорочує час на координацію і підвищує керованість операцій.
• Надійність і безпека: автономні ресурси, системи пожежного захисту, відеоспостереження і наявність укриття підвищують стійкість до зовнішніх ризиків.
• Прогнозована окупність: зрозумілий горизонт повернення вкладень, наприклад орієнтовні 7 років, дає змогу вписати проєкт у фінансову стратегію компанії.

Можливі обмеження

• Високий вхідний поріг: потрібні значні капітальні вкладення, що не завжди доступно малому та середньому бізнесу.
• Час реалізації: з урахуванням етапів проєктування, отримання дозволів, будівництва та введення в експлуатацію повний цикл може тривати понад рік.
• Необхідність професійного управління проєктом: без досвідченого девелопера чи керуючої компанії зростають ризики затримок та перевищення бюджету.
• Вище планування ризиків: стратегічні зміни ринку за 5–7 років можуть вимагати перегляду початкових припущень щодо завантаження комплексу.

Приклад структури інвестиційного проєкту NovaHub

Покроковий алгоритм вибору складу для бізнесу

Крок 1. Формування вимог і бюджету

Спочатку слід сформувати перелік обов’язкових вимог. Тип вантажу, потрібна температура, висота стелі, наявність офісних приміщень, формат завантаження, енергопостачання. Паралельно слід визначити бюджет на оренду або інвестиції, а також бажаний горизонт планування, наприклад 3 або 7 років.

Доцільно поділити вимоги на критичні та бажані. Це допоможе при переговорах і виборі між кількома близькими варіантами.

Крок 2. Скринінг локацій і попередній відбір

На другому етапі формується перелік локацій, які відповідають вашій логістичній моделі. У великих агломераціях варто розглядати варіанти поблизу ключових трас та промзон. Для імпортно-орієнтованих компаній логічно дивитися на вузли, пов’язані з портами або залізницею.

На цьому етапі корисно скласти коротку таблицю по кожній локації: відстань до основних клієнтів, доступність персоналу, наявність інженерної інфраструктури, перспективи розвитку району.

Крок 3. Технічний аудит приміщень

Після попереднього відбору потрібен більш глибокий технічний аналіз. Перевіряються висота стель, розташування колон, стан підлоги, наявність та потужність електропостачання, тип опалення, системи вентиляції, пожежна безпека, відеонагляд. Для інвестиційних проєктів оцінюється також компетентність керуючої компанії та підрядників.

На цьому кроці часто виявляються приховані обмеження, які суттєво впливають на вартість адаптації складу під ваші процеси.

Крок 4. Фінансова модель та сценарний аналіз

Далі формується фінансова модель. Для кожного варіанту розраховуються прямі витрати (оренда, експлуатація, енергія) та непрямі (час доставки, втрати від прострочок, додатковий персонал). Для інвестицій у сучасний логістичний центр окремо оцінюється строк окупності, наприклад 7 років, і сценарії завантаження площ.

Корисно змоделювати базовий, оптимістичний та консервативний сценарії, щоб зрозуміти стійкість рішення до змін ринку.

Типові помилки під час вибору складських приміщень

Недооцінка вимог до енергопостачання

Одна з найпоширеніших помилок це вибір будівлі без достатньої електричної потужності. Спочатку планується лише базове освітлення і офіс, а через рік з’являється потреба в сортувальних лініях або додатковому обладнанні. Виявляється, що мережа не витримує навантаження, а підсилення енергопостачання потребує значних витрат і часу.

Щоб уникнути цього, закладайте потужність із запасом, особливо якщо розглядаєте розвиток виробництва або автоматизацію складу.

Ігнорування майбутнього зростання бізнесу

Ще одна типова помилка це орієнтація лише на поточні обсяги. Через 2–3 роки склад виявляється замалим. З’являються додаткові зовнішні склади, логістика ускладнюється, витрати ростуть. При цьому переїзд на новий майданчик стає дорогим і ризикованим проєктом.

Краще на старті передбачити можливість розширення в межах одного комплексу або обрати об’єкт з резервом площ.

Фокус тільки на ставці оренди

Багато компаній обирають склад, виходячи майже виключно зі ставки оренди за квадратний метр. У підсумку реальна собівартість зберігання зростає через неефективне планування, додаткові витрати на енергію, охорону, логістику персоналу. Дешевший склад може виявитися дорожчим у розрахунку на палетомісце або на замовлення.

Важливо дивитися на повну вартість володіння або користування складом, а не тільки на базову ціну приміщення.

Нехтування інфраструктурою безпеки

Іноді бізнес орієнтується на вигідну ціну, але не приділяє уваги системам пожежної безпеки, відеоспостереженню та наявності укриття. У разі інцидентів це може призвести до зупинки операцій, втрати товару та репутаційних ризиків.

Розумніше одразу обирати об’єкти, де безпека закладена в концепцію комплексу, а не вирішувати це точково і постфактум.

Практичний кейс: інвестиції в інноваційний логістичний комплекс

Вихідна ситуація компанії

Уявімо національного дистриб’ютора, який працює з імпортними товарами через порти Чорного моря. Компанія має кілька орендованих складів у різних частинах регіону, що ускладнює управління запасами. Через зростання онлайн-продажів виникає потреба в одному великому хабі, наближеному до порту, траси та залізниці.

Менеджмент розглядає два варіанти. Продовжувати розширювати оренду або інвестувати в участь у будівництві сучасного комплексу, який дозволить консолідувати операції.

Рішення: участь у проєкті сучасного логістичного центру

Компанія аналізує проєкт комплексу, подібного до NovaHub, розташованого поруч з трасою Одеса–Київ і транспортними вузлами. Серед ключових факторів: загальна площа комплексу понад 19 000 м², можливість мати офісний блок близько 2 460 м² безпосередньо над складськими зонами, автономні інженерні системи, включно з власною водною інфраструктурою та потужністю близько 1 МВт.

Особливу увагу приділяють наявності автоматичної пожежної сигналізації, цілодобового відеонагляду і укриття, що відповідає актуальним вимогам до безпеки персоналу.

Результат і окупність

Завдяки консолідації складів у єдиному сучасному логістичному центрі компанія зменшує витрати на транспортування між майданчиками, знижує рівень надлишкових запасів і скорочує час виконання замовлень. За рахунок енергоефективної інфраструктури та використання сонячної електростанції оптимізуються витрати на енергію.

За розрахунками фінансового відділу, інвестиції мають перспективу окупитися приблизно за сім років, що відповідає типовым орієнтирам для такого класу об’єктів.

Роль професійного управління проєктом

У цьому кейсі важливою перевагою є те, що проєктом керує спеціалізована компанія, а функції генерального підрядника виконує досвідчений будівельний партнер. Це знижує ризики затримок у проєктуванні, отриманні дозволів і будівництві.

Щоб отримати подібний ефект, доцільно залучати партнерів із чітко прописаною відповідальністю та прозорим графіком реалізації. Про сучасні можливості інвестицій у логістичні комплекси можна детальніше дізнатися на сайті інвестиційного проєкту NovaHub.

Практичні поради з вибору та перевірки складських приміщень

Що варто зробити на етапі переговорів

• Запросіть технічну документацію: плани поверхів, дані про висоту, крок колон, характеристики підлоги, електричну потужність, системи опалення та вентиляції.
• Перевірте юридичну чистоту: право власності, дозвільну документацію, відповідність цільового призначення ділянки фактичному використанню.
• Домовтеся про тестовий період: якщо це оренда, варто прописати можливість адаптації умов після перших місяців експлуатації.

Як мінімізувати ризики довгострокових рішень

• Передбачте опції розширення: зафіксуйте у договорі право першочергового викупу сусідніх площ або пріоритет у розширенні оренди.
• Плануйте інфраструктуру «із запасом»: краще одразу мати резерв потужності та площ, ніж постійно працювати на межі.
• Оцініть сценарії виходу: у разі зміни стратегії важливо розуміти, як ви зможете продати або здати в суборенду приміщення.

На що звернути увагу під час огляду об’єкта

Під час візиту на склад звертайте увагу не лише на «картинку», а й на деталі. Стан підлоги, відсутність протікань, розташування докових воріт, ширина проїздів для фур, продуманість схем евакуації. Огляньте вузли енергопостачання, системи безпеки, протестуйте освітлення у всіх зонах.

Коротко кажучи, особистий аудит із чітким чеклистом часто допомагає виявити недоліки, які непомітні на планах і у презентаціях.

За оцінками профільних консалтингових компаній (2024), до 30 відсотків витрат на складську логістику пов’язані не з тарифами, а з неефективним плануванням і вибором невдалого об’єкта.

Висновки: як системно обрати склад в Україні

Обрання складу в Україні варто розглядати як стратегічне рішення, а не операційне завдання «знайти дешевше приміщення». Визначення типу діяльності, вантажу, обсягів і логістичної моделі формує основу технічного завдання. Якісний аналіз локації, інженерії, безпеки та фінансових сценаріїв дозволяє мінімізувати ризики і підвищити ефективність ланцюга постачань.

Сучасні інвестиції в логістику Україна, включно з участю в проєктах на кшталт NovaHub, відкривають бізнесу доступ до інфраструктури нового покоління з високими стандартами безпеки, енергоефективності та керованості. Такий підхід дозволяє не лише закрити поточні потреби, а й створити базу для довгострокового зростання.

Якщо вам потрібен надійний партнер для вибору або реалізації сучасного логістичного комплексу, звертайтеся до команди NovaHub. Компанія поєднує сучасність рішень, високі євростандарти будівництва, швидкість реалізації та увагу до якості на всіх етапах проєкту.

Джерела

— Statista Research з логістики (2024)

— Industry Report by McKinsey щодо складської нерухомості (2023)

— Аналітика українського ринку логістики, галузеві огляди (2023–2024)

— Власна експертиза команди NovaHub у реалізації логістичних комплексів

FAQ про вибір складського приміщення в Україні